Trovare l’acquirente giusto e concordare il prezzo è solo metà dell’opera. Spesso, il vero ostacolo verso il rogito si nasconde dietro faldoni polverosi: le difformità urbanistiche e catastali. Per chi vende casa, scoprire un problema documentale a pochi giorni dall’atto notarile può trasformarsi in un incubo economico e legale; per chi compra, rappresenta un rischio inaccettabile che può far saltare il mutuo.
Cosa si intende per difformità?
Troppo spesso si confonde il Catasto con il Comune. Il Catasto ha una finalità prevalentemente fiscale (serve a pagare le tasse sull’immobile), mentre la regolarità urbanistica è definita dai progetti depositati e approvati dal Comune (titoli abilitativi come Licenza edilizia, Concessione, Permesso di Costruire, DIA, SCIA). Una planimetria catastale perfettamente identica allo stato di fatto della casa non garantisce che l’immobile sia regolare: se una modifica interna — anche un semplice spostamento di una tramezza o l’apertura di una porta — non è presente nel progetto del Comune, siamo di fronte a un abuso edilizio.
I rischi reali per Venditori e Acquirenti
- Salto della vendita e risarcimento: Il venditore risponde legalmente della conformità del bene. Se si arriva al preliminare senza aver verificato i documenti e l’acquirente scopre una difformità insanabile, ha il diritto di recedere esigendo il doppio della caparra confirmatoria.
- Il blocco del mutuo: Le banche sono diventate estremamente rigide. Il perito inviato dall’istituto di credito non si limiterà a guardare le stanze, ma verificherà la corrispondenza millimetrica con i progetti comunali. In presenza di difformità non sanate, la pratica di mutuo viene rigettata all’istante.
- Nullità dell’atto: Nei casi più gravi di difformità totali o parziali non dichiarate, l’atto di compravendita può essere considerato nullo.
Il consiglio per i professionisti e i proprietari: il “Check-up preventivo”
Nel mercato immobiliare moderno non c’è spazio per l’improvvisazione o per il “ci penseremo quando troviamo il cliente”. L’approccio più sicuro è la due diligence immobiliare preventiva.
Prima ancora di scattare le foto e pubblicare l’annuncio, è fondamentale effettuare un accesso agli atti in Comune, recuperare i progetti originari e confrontarli con lo stato attuale dell’immobile insieme a un tecnico abilitato. Se emergono piccoli abusi (come tramezzature spostate nel tempo), si ha il tempo di presentare una sanatoria (CILA o SCIA in sanatoria) e aggiornare la planimetria catastale.
Il punto di vista di Eurofin Immobiliare: Vendere casa con un metodo scientifico significa proprio questo. Tutelare le parti azzerando i margini d’errore prima che si trasformino in problemi legali. Presentarsi sul mercato con un fascicolo immobile già “pulito” e verificato accelera i tempi di vendita e dà all’acquirente la certezza di un investimento sicuro.